最近、ブログやサイトを「売買する」って話、よく耳にしますよね。「サイト売買」に興味を持ち始めた初心者の方も多いんじゃないかなと思います。
でも、いざ自分がやるとなると、「サイト売買の流れってどうなってるの？」とか「相場ってどれくらい？」、「税金とか契約書って難しそう…」と不安になりますよね。
ネットで調べると「サイト売買はやめとけ」なんて言葉も見かけて、ますます心配になったり。特に、サイトの価値を調べるデューデリジェンスなんて、専門用語も多くて…。
私も最初は手探りで、メリットやデメリットを一生懸命調べました。
この記事では、サイト売買の初心者だった頃の私自身が知りたかった情報をぎゅっとまとめて、基礎知識から実践的な注意点まで、分かりやすく解説していこうと思います。
- サイト売買の基本的な相場観とメリット・デメリット
- 初心者が失敗しないための取引の流れ（購入・売却）
- 絶対に押さえるべきデューデリジェンスの重要性
- 契約書や税金に関する最低限の知識
サイト売買 初心者が知るべき基礎知識
まずは、サイト売買ってそもそも何？という基本のキからですね。サイトが「資産」として取引されるって、ちょっとワクワクしませんか？ここでは、市場の相場感や、始める前に知っておきたいメリット・デメリットについて、私の視点で解説しますね。
サイト売買のメリット・デメリット
どんな取引にも良い面と悪い面がありますよね。サイト売買も例外ではありません。まずは売り手側と買い手側、それぞれのメリットと、共通するリスクについて整理してみます。
売り手側のメリット
資産を一度に現金化できる
コツコツ育ててきたサイトが月々の収益を生む「資産」になっている場合、それを売却することで、まとまった「現金（キャッシュ）」を一度に手にすることができます。新しい事業の資金にしたり、別のことに使ったりできますね。
未来の不確定な収益を「先取り」できる
サイト運営って、Googleのアップデートや競合の出現で、ある日突然収益がガクッと減るリスクが常にあると思うんです。サイト売却は、本来なら数年かけて得るはずだった「不確定な未来の収益」を、「確定した現在の利益」として一括で手に入れる行為とも言えますね。
運営リソースから解放される
記事の更新、メンテナンス、サーバー代…サイト運営には時間もお金もかかり続けます。サイトを手放すことで、これらの「リソース」を解放して、もっと大事なことに集中できるようになります。
買い手側のメリット
圧倒的な「時間」の短縮
これが最大のメリットかなと、私は思います。ゼロからサイトを立ち上げて、コンテンツを作って、SEOで評価されて収益が安定するまで…普通は1年以上かかりますよね。すでにあるサイトを買うことは、この最も価値のある「時間」を買うことと同じです。
すぐに収益が発生する
すでに収益が上がっているサイトなら、購入（サイト移管）が完了した直後からキャッシュフローが発生します。事業の立ち上げ期をスキップできるのは、精神的にもかなり楽ですよね。
最大のデメリット（リスク）
これは特に「買い手」にとっての大きなリスクですが、サイト売買は本質的に「情報の非対称性」がものすごく大きい市場です。
「情報の非対称性」とは？
売り手は、そのサイトの良いところも悪いところ（「実はアクセスが急落しそう」とか「この記事はコピペだ」とか）も、全部知っています。
一方で、買い手（特に初心者）は、売り手が見せてくれるデータ（収益レポートやアクセス数）しか判断材料がありません。
この「売り手だけが情報を握っている」状態が、サイト売買の最大のリスクだと私は思います。売り手が悪い情報を隠していても、買い手が見抜けなければ、そのまま取引が成立してしまう可能性があるんです。
サイト売買の相場と価格計算方法
「じゃあ、サイトっていくらで売れるの？」って、一番気になるところですよね。感覚ではなく、業界標準の計算式があるので、まずはこれを押さえておきましょう。
サイトの価格は、基本 的に以下の式で計算されることが多いです。
【サイト売買の相場 計算式】
サイトの売買価格 ＝ 月間営業利益 × 12～24ヶ月分
例えば、月の「営業利益」が1万円のサイトなら、その売却相場は12万円～24万円、というのが一つの目安になります。あるプラットフォームの調査では、平均倍率は「約17.8ヶ月分」だったという報告もありますね。
ここで初心者が絶対に間違えてはいけないのが、「売上」と「営業利益」の違いです。
「売上」と「営業利益」を混同しない！
- 売上（収益）: アドセンスやアフィリエイトで発生した金額の「総額」
- 営業利益（純利益）: 売上から、運営コスト（サーバー代、ドメイン代、記事の外注費など）を「すべて差し引いた」手残りの金額
売り手はサイトを高く見せるために「月間売上100万円です！」とアピールしがちです。でも、もしその維持に95万円のコストがかかっていたら、買い手にとっての価値である「営業利益」は月5万円しかありません。
売上ベースで計算すると「100万×20ヶ月＝2,000万円」に見えても、営業利益ベースだと「5万×20ヶ月＝100万円」にしかならないんです。恐ろしいですよね…。
交渉の際は、必ず「営業利益」を基準に価格を判断するようにしてください。
ちなみに、この「◯ヶ月分」という倍率は、サイトの将来性やリスクによって変動します。収益が安定して伸びていたり、SEOが強かったりすれば倍率は高く（24ヶ月〜）なりますし、YMYL（金融・健康）ジャンルのように変動リスクが高いと倍率は低く（12ヶ月〜）なる傾向がありますね。
サイト売買はやめとけと言われる理由
ネットで検索すると「サイト売買はやめとけ」という忠告もよく見かけます。これは、先に触れた「情報の非対称性」をはじめとする、いくつかの典型的な失敗パターンがあるからだと思います。
- 虚偽の申告: 提示された収益やアクセス数が、実際は水増しされていた。（DDの失敗）
- 隠されたリスク: Googleペナルティを受けていることを隠されていた。
- 技術的な問題: 買ったはいいものの、専門知識がなさすぎて運営を引き継げず、収益がゼロになった。
- 金銭トラブル: 個人間取引で、お金を振り込んだら相手と連絡が取れなくなった。（エスクロー不使用）
- 競業トラブル: 売却後、売り手がすぐに酷似したサイトを立ち上げて、お客さんをごっそり奪われた。（契約不備）
「やめとけ」と言う人の多くは、多分こういう痛い目を見た経験があるんだと思います。特に個人間での直接取引は、トラブルの元になりやすいかなと…。後述する「エスクローサービス」や「契約書」がいかに大事か、ということですね。
サイト売買の種類と市場の仕組み
サイト売買には、株取引のような公的な証券取引所はありません。基本的には「売り手」と「買い手」が直接（または仲介者を介して）交渉し、合意して取引する「相対（あいたい）取引」という形になります。
主な取引の場としては、大きく分けて2つありますね。
1. 個人間取引
Twitter（現X）などのSNSや、知人・友人を通じて直接売買する方法です。メリットは仲介手数料がかからないことですが、デメリットはすべての交渉、契約、サイト移管、金銭授受を自分たちでやる必要があること。トラブルが起きても誰も助けてくれません。初心者がいきなりこれを選ぶのは、かなりハイリスクかなと思います。
2. 仲介プラットフォーム
UREBAさん、ラッコM&Aさん、サイトマさんのような、サイト売買専門の仲介プラットフォームを利用する方法です。これが今の主流ですね。
プラットフォームは、売り手と買い手をマッチングさせるだけでなく、「エスクローサービス（お金のやり取りを仲介）」や「契約書の雛形提供」もしてくれるので、個人間取引に比べて格段に安全性が高まります。もちろん、手数料はかかりますけどね。
プラットフォームの手数料モデル
プラットフォームによって手数料体系が全然違うのも面白いところです。
- 売り手無料・買い手有料（例：ラッコM&Aさん）: 売り手は無料で出品できるので、「売り案件（物件）」が市場に集まりやすいモデルですね。
- 双方有料・手厚いサポート（例：サイトマさん）: 手数料は高めですが、PR文章の作成や交渉まで代行してくれる「お任せ」モデル。本気の人だけが集まる傾向があります。
自分のスキルや、かけられる手間と予算を考えて選ぶのが良さそうです。
サイト売買で儲かるサイトの特徴
「儲かるサイト」というのは、つまり「高く売れるサイト」または「買った後に収益を伸ばしやすいサイト」のことかなと思います。私が思う、そういうサイトの特徴はこんな感じです。
1. SEOが強く、オーガニック検索からの流入が多い
やっぱり一番はこれですね。SNSのバズや広告に頼らず、GoogleやYahoo!からの「自然検索（オーガニック検索）」で安定してアクセスが集まっているサイトは非常に価値が高いです。これはサイトの「資産価値」そのものと言えます。
2. 収益が安定、または右肩上がり
当然ですが、過去1年以上にわたって収益が安定しているか、伸びているサイトは高く評価されます。
3. 手離れが良い（属人性が低い）
「運営者の〇〇さんだから人気」というような、属人性が高すぎるサイトは、買い手が運営を引き継ぐのが難しいため、売買には向きません。
逆に、記事の更新手順などがマニュアル化されていて「誰でも運営できる」状態になっているサイトは、非常に好まれます。
4. 収益モデルが多様化している
収益源がGoogleアドセンス「だけ」だと、もしアカウントが停止（垢バン）されたら収益がゼロになります。アドセンスに加えて、複数のASP（アフィリエイト）や自社商品など、収益源が分散されているサイトはリスクが低いと評価されますね。
サイト売買 初心者の実践ガイドと注意点
基礎知識がわかったところで、次は「じゃあ、実際にどうやるの？」という実践編ですね。ここからは、サイトを買う側・売る側の具体的な流れと、私が「これは絶対押さえて！」と思う、失敗しないための重要なチェックポイントを解説していきます。
サイト売買の流れと購入ステップ
ここでは、初心者が「買う側」に立つことを想定して、一般的な取引の流れをステップで紹介しますね。プラットフォームを使うと、だいたいこんな感じです。
ステップ1：案件探しとNDA締結
プラットフォームで、自分の予算や興味のあるジャンルの案件を探します。この段階では、まだサイト名は非公開（「〇〇ジャンルの月収10万円サイト」みたいな感じ）がほとんどです。
気になる案件を見つけたら、交渉を申し込みます。ここで「私は情報を漏らしません」という「NDA（秘密保持契約）」を結ぶと、サイトURLなどの詳細情報が開示されます。
ステップ2：交渉とエビデンス確認
チャットなどで売り手と交渉を開始します。価格や譲渡範囲（SNSアカウントも含むか、など）を詰めていきます。
このステップで最も重要なのが、売り手が提示する収益やアクセス数の「エビデンス（証拠）」を徹底的に確認すること。詳しくは次の「デューデリジェンス」で解説しますね。
ステップ3：契約締結とエスクロー入金
条件が合意できたら、「事業譲渡契約書」を結びます。そして、買い手は売買代金を、売り手に直接ではなく、プラットフォーム（仲介業者）に預けます。これが「エスクローサービス」です。
エスクローサービスとは？
取引の安全を守る「心臓部」です。買い手は「お金を払ったのにサイトが渡されない」リスクを、売り手は「サイトを渡したのにお金が払われない」リスクを、双方が回避できます。エスクローがない取引（特に個人間取引）は、初心者は絶対に避けるべきだと私は思います。
ステップ4：サイト移管と検収
プラットフォームが買い手の入金を確認したら、売り手がサイトのデータやドメインを買い手に引き渡します（サイト移管）。
移管が完了したら、買い手は「契約通りのものがちゃんと揃っているか」を最終確認します。これを「検収」と呼びます。
ステップ5：取引完了（エスクロー解除）
買い手が「検収OKです」と報告すると、プラットフォームに預けられていた代金が、売り手に支払われます。これで取引は完了です。
失敗を防ぐデューデリジェンスとは？
デューデリジェンス（DD）は、M&A用語で「買収監査」という意味です。難しそうに聞こえますけど、要は「売り手の申告が本当かどうか、買い手側が徹底的に調査すること」です。これを怠ると、不良債権ならぬ「不良サイト」を掴まされることになります。
初心者が最低限やるべき「実践的DD」を、私の視点でまとめてみます。
財務DD（本当に儲かってる？）
売り手が提示する収益レポートのスクリーンショットは、正直、偽造できちゃいます。絶対に生データ（一次情報）を確認しましょう。
- ASPやGoogle AdSenseの管理画面に「読み取り専用アクセス権」をもらって、自分で数字を確認する。（最低でもリアルタイムの「画面共有」で）
- 「売上」だけでなく、サーバー代や外注費などの「運営コスト」も全て開示してもらい、自分で「営業利益」を再計算する。
ビジネスDD（アクセスは本物？ 将来性ある？）
アクセスの「質」を調べます。これもAnalyticsの生データが必須です。
- Google Analyticsの「読み取り専用アクセス権」を必ずもらう。
- 「集客」メニューを見て、アクセスの大半が「Organic Search（自然検索）」から来ていることを確認する。（SNSや謎のリファラーばかりだと危険）
法務・技術DD（危険なサイトじゃない？）
サイトが法的な爆弾を抱えていないか確認します。
- サイト内の記事をいくつかコピペチェックツールにかけ、「著作権侵害（無断複製）」がないか確認する。
- Google Search Consoleの「手動による対策」レポートを見せてもらい、Googleから手動ペナルティを受けていないか確認する。（「問題は検出されませんでした」ならOK）
AnalyticsとSearch Consoleのアクセス権は必須！
売り手がもし、これらの「読み取り専用アクセス権」の提供を渋るようであれば、何か隠している可能性が高いと私は判断します。その取引は、見送った方が賢明かもしれません。
サイト売買の契約書で確認すべき項目
デューデリジェンスと並んで重要なのが「契約書」です。これは単なる儀式ではなく、トラブルが起きた時に自分を守るための唯一の「法的ツール」です。
ネットに落ちている無料の雛形（ひながた）は、サイト売買特有のリスクに対応していないことが多いので危険です。プラットフォームが提供する弁護士監修の契約書を使うのが一番安全ですね。
特に初心者が絶対に確認すべき「命運を分ける2大条項」があります。
契約書で絶対確認すべき2大条項
1. 表明保証（Reps & Warranties）
これは、売り手が「私が開示した収益やアクセス数の情報は真実です」「サイト内のコンテンツは著作権侵害などしていません」と、法的に「保証」する条項です。
もし譲渡後に嘘が発覚したら、買い手はこれを根拠に契約解除や損害賠償を請求できます。最強の防御策ですね。
2. 競業避止義務（Non-Compete）
これは、売り手が「サイトを売った後、一定期間（例：2年）は、これとソックリな競合サイトを運営しません」と法的に「約束」する条項です。
これがないと、売り手が売却益で、ノウハウを知り尽くした最強の競合サイトを即座に立ち上げる…なんて恐ろしい事態を防げません。
サイト売買と税金の基本
サイト売却で利益（売却益）が出たら、税金、つまり「確定申告」が必要になるケースがほとんどです。ここ、本当に大事なんですけど、私も税務は専門家ではないので、あくまで「こういう論点があるよ」という概要だけに留めますね。
売却益がどの「所得区分」になるかで、税額計算がまったく変わってきます。
- 副業の会社員の場合: 「雑所得」または「譲渡所得」になることが多いようです。
- 本業の個人事業主の場合: 「事業所得」になることが多いようです。
ここで初心者が知っておくべき、すごい重要な可能性があるのが「譲渡所得」の扱いです。
節税の鍵「長期譲渡所得」の可能性
もし、そのサイトの売却が税務上「譲渡所得」として認められた場合…。
さらに、そのサイトの「保有期間」が5年を超えていると、「長期譲渡所得」という扱いになる可能性があります。
この場合、給与所得などとは合算されず（分離課税）、売却益に対して一律の低い税率（約20%）で済む可能性があるんです。
もし「雑所得」（総合課税）と判断されると、給与所得と合算されて高い税率（最大55%）がかかるかもしれないのに、です。
例えば「保有期間4年11ヶ月」のサイトを売るなら、あと2ヶ月待って「5年超」にしてから売るだけで、手残りが数百万円変わる…なんてことも、理論上はあり得るんですよね。
【最重要】税金は必ず専門家へ相談を！
今お話ししたのは、あくまで「そういう可能性がある」という話です。この所得区分の判断は、税理士さんや税務署の間でも見解が分かれるほど複雑です。
売却益が大きくなりそうな場合は、絶対に「取引を実行する前」の段階で、サイト売買の税務に詳しい税理士さんに相談してください！
サイト売買の練習は可能か？
「いきなり高額な取引は怖いから、練習したい」という気持ち、すごく分かります。ただ、不動産と一緒で、一つとして同じサイトはないので「練習」ってなかなか難しいんですよね…。
でも、「練習」に近い準備として、できることはあるかなと思います。
1. 少額案件を買ってみる
まずはリスクを限定して、月の利益が1万円以下（売買価格10万〜20万円程度）の小さなサイトを買ってみる、というのはアリだと思います。サイトの移管、運営の引継ぎ、ASPの変更など、「取引の一連の流れ」を実地で体験することができます。
2. プラットフォームを徹底的に眺める
すぐに売買しなくても、ラッコM&Aさんのようなプラットフォームに登録して、「どんなサイトが、いくらで売りに出されて、どんな交渉が行われているのか」を日々ウォッチするだけでも、相場感や交渉のポイントがめちゃくちゃ勉強になります。これは無料でできる最高の「練習」ですね。
3. 自分で「売る側」の準備をしてみる
結局、これが一番の近道かもしれません。今ご自身が運営しているサイト（もしあれば）を、「もし今、売るなら？」という視点で見てみてください。
「過去1年間の収益とコストを正確に出せるか？」「Analyticsのデータを整理できるか？」「運営マニュアルを作れるか？」…こういう「売るための準備」を一度やってみると、逆に「買う時にどこを見ればいいか」が痛いほどよく分かります。
サイト売買 初心者が成功する秘訣
ここまで色々とお話ししてきましたが、最後に、サイト売買 初心者が成功するために、私が一番大事だと思う「3つの柱」をまとめます。
サイト売買は、買い手は「時間を買う」ため、売り手は「資産を現金化する」ための、本当に素晴らしい手段だと思います。でも、そこには常に「情報の非対称性」という大きなリスクが潜んでいます。
初心者のうちは、価格交渉を頑張るよりも、「いかに騙されないか」「いかにリスクを回避するか」という守りを固めることこそが、成功への一番の近道かなと、私は思いますね。
初心者が「安全な取引」を実現する3つの柱
- 信頼できる仲介プラットフォームを使うこと金銭トラブルを避けるため、「エスクローサービス」は必須です。手数料をケチって個人間取引に手を出すのは、絶対にやめましょう。
- 徹底したデューデリジェンス（DD）を行うこと売り手の言葉やスクショを鵜呑みにしない。「Analytics」と「ASP」の生データ（一次情報）を自分の目で確認するクセをつけてください。
- 防御的な契約書を締結すること無料の雛形に頼らず、「表明保証」と「競業避止義務」がしっかり盛り込まれた、弁護士監修の契約書で自分を守りましょう。
これらの防御策をしっかり講じた上で、ぜひワクワクするサイト売買の世界にチャレンジしてみてほしいなと思います。
